Meist gestellte Fragen und Antworten

zum Kauf eines Pflegeappartements

Wie entscheide ich mich für die richtige Pflegeimmobilie?

Die SI Immobilien bietet Ihnen ausschließlich Pflegeimmobilien, die hochwertig ausgestattet und gut gelegen sind. Der Pachtvertrag wurde bei unseren Angebotsobjekten mit einem renommierten, solventen Betreiber langfristig abgeschlossen. Machen Sie sich ein eigenes Bild und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit uns.

Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

Wann und wie hoch eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird, entscheidet sich auf der Eigentümerversammlung des Objektes. Je nachdem, für welche Instandhaltung der Käufer zuständig ist (in der Regel handelt es sich hier nur um Dach und Fach), wird entschieden, ab wann und wie hoch eine Rücklage gebildet werden soll. Sie, als Eigentümer bestimmen die Höhe der Rücklage in der Gemeinschaft selbst. Bei Neubauten besteht in der Regel eine Gewährleistungsfrist des Bauherren, so dass die Rücklage entsprechend gering ausfallen dürfte.

Wer ist für die Instandhaltung zuständig?

Es kommt auf den jeweiligen Pachtvertrag an, welche Instandhaltungen auf den Käufer/Eigentümer zurückfallen. In der Regel ist der Betreiber für die Instandhaltung zuständig, außer an Dach und Fach. Der von der Eigentümergemeinschaft bestimmte  Verwalter kümmert sich bei regelmäßigen Begehungen um eine Dokumentation der notwendigen Instandhaltungen, damit sich keine Investitionsstaus bilden.

Was ist eine Pre-Opening-Phase?

Der Betreiber einer Pflegeeinrichtung beginnt erst kurz vor Fertigstellung mit der Belegung einer Einrichtung, da eine Pflegebedürftigkeit oft erst kurzfristig auftritt. Somit ist bei einer größeren Einrichtung eine entsprechende Erstbelegung nach ca. einem Jahr gegeben. Um den Betreiber in den ersten Monaten des Betriebes (Pre-Opening-Phase) zu unterstützen, verzichten die Käufer in der Regel die ersten zwei bis zu sechs Monate auf ihre Pachteinnahmen.

Was passiert, wenn der Betreiber zahlungsunfähig wird?

Sollte der Betreiber tatsächlich in die Insolvenz rutschen, kann durch Einschalten des Sozialhilfeträgers ein „Übergangsbetreiber“ gefunden werden, der zunächst die Einrichtung weiter betreibt. Wird schnell ein langfristiger neuer Betreiber gefunden, tritt er in die bestehenden Miet- und Versorgungsverträge ein. Natürlich ist es nicht gänzlich auszuschließen, dass während dieser Phase eine oder zwei Monatsmieten ausfallen. Jedoch liegt die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers bei unter 1,5 % laut einer Pflegemarktstudie „Stationärer Pflegemarkt im Wandel 2011“ von Ernst & Young.

Warum kauft der Bertreiber nicht selbst das Pflegeheim?

Die meisten Betreiber sind ausschließlich mit dem Betrieb von Pflegeeinrichtungen verhaftet, so dass derartige Investitionen eher „betriebsfremd“ sind. Außerdem wird die Finanzierung eines Pflegeheims als gewerbliche Finanzierung eingestuft. Das bedeutet für den Betreiber einen Eigenkapitaleinsatz inkl. aller Kosten von über 40 %.

Bei den Pflegesatzverhandlungen wird die Miete oder die Finanzierung mit in den Pflegesatz eingearbeitet. Sie ist ausschlaggebend für die Höhe des gesamten Pflegesatzes, so dass für den Betreiber kein Unterschied zwischen Miete oder Eigentum in der Refinanzierung besteht.

Was passiert nach Ablauf des Pachtvertrages?

Nach Ablauf des Pachtvertrages wird in der Regel der Vertrag mit dem derzeitigen Betreiber verlängert, evtl. auch neu konditioniert. Da der Bedarf an Pflegeplätzen in den nächsten 40 Jahren mit einem Anstieg auf über 50 % prognostiziert wird, dürfte ein ständiger Bedarf an Pflegeplätzen vorhanden sein. Somit kann die Immobilie über weitere Jahrzehnte als Pflegeheim genutzt und verpachtet werden.

Wann kann ich die Pflegeimmobilie wieder verkaufen?

Kauft man das Pflegeappartement mit einem eigenen Grundbuch, kann man es jederzeit wieder verkaufen, so wie jede andere Immobilie auch.

Der Kaufpreis orientiert sich maßgeblich an der derzeit gezahlten Miete/Rendite. Aber Achtung, erst nach Ablauf von 10 Jahren kann ein höherer Kaufpreis erzielt werden, ohne Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen zu müssen.

Bekomme ich meine Rendite, wenn mein Pflegeappartement nicht belegt ist?

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag einer Eigentumswohnung bezahlt der Betreiber auch bei Leerstand die Miete/Rendite für das Pflegeappartement. Ob das Appartement belegt ist, ob ein Mieterwechsel stattfindet oder ob Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, gehört es zum normalen Betrieb des Mieters, so dass Sie üblicherweise hiervon keine Kenntnis erhalten. Nur die pünktliche Renditezahlung auf Ihrem Konto wird Sie an Ihre gute Investition erinnern.

Warum ist der Gemeinschaftsanteil für mein Pflegeappartement so hoch?

Ihr Pflegeappartement ist Teil eines großen Ganzen. Viele pflegebedürftige Senioren gehen in ein Seniorenheim, weil sie sich nicht mehr allein versorgen können. Daher benötigt der Senior zwar seine Privatsphäre und seine eigenen vier Wände, in denen er sich zuhause fühlt. Aber auch gemeinsam Essen, Pflege von sozialen Kontakten und die eigene Religion, sind wichtige Bestandteile unseres Lebens, die gerade in einem Pflegeheim gefördert werden müssen.

Daher sind Gemeinschaftsflächen wie Wohnküchen, Speisesaal, Kaminzimmer, Andachtsraum oder Bibliothek für den Betrieb eines Seniorenheims so wichtig. Zu den Gemeinschaftsflächen zählen aber auch Stationszimmer, Umkleideräume, Funktionsräume und die Großküche. Nur so kann die Pflege und  Versorgung der Bewohner sichergestellt werden.

Warum wächst der Markt der Pflegeimmobilien derzeit so stark?

Die Menschen werden aufgrund des medizinischen Fortschritts immer älter. Dadurch wächst auch die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen. Dazu kommen die letzten geburtenstarken Jahrgänge, die in den kommenden 10 Jahren ins Rentenalter eintreten. Die Anzahl der jüngeren Menschen, die eine Versorgung/Pflege der Angehörigen übernehmen, fällt dagegen stark ab, so dass der Bedarf an Pflegeplätzen stetig und unaufhaltsam steigt. Für Investoren einer Pflegeimmobilie bedeutet das eine renditestarke und zukunftssichere Entwicklung. Eine Investition in ein Pflegeappartement ist eine rentable, sichere und langfristige Kapitalanlage!